面对新冠疫情对全球的冲击，越来越成为共识的一个观点是：我们的世界将为其创新界定，世界将分为“疫情之前的世界”和“疫情之后的世界”。
包括房地产在内的各行各业都产生了巨大冲击，这个冲击不仅体现在房地产行业的增长动能下滑上面，更是促动了房企对城市建设、产品打造、服务完善全方位进行更为深刻的思考。
上周，华润置地华南大区发布了他们年的最新年度品牌主题及最新战略，提出了“向新而行”的年度品牌口号。站在这个新的起点上，我们来观察华润置地华南对年的新动作、新思考。
总结可有三句话：
华润置地经过年的扩张，已经完成以大湾区为核心的华南战略的布局，“核心城市+综合体”的独特商业模式已经奠立。
华润置地独特的综合开发模式已经在城市及行业内建立了强大的“护城河”，在资源获取能力、区域环境再造能力、城市品质提升能力等方向上，首屈一指。
华润置地以“美好生活家”为核心的产品研发体系进一步升级到2.0时代，准确呼应了“后疫情时代”的“健康住宅”发展方向。
1华润置地已完成大湾区布局
经过年的扩张，华润置地近两年来在华南基本完成了战略布局。杀入华南4个省份、21座城市，粤港澳大湾区9座核心城市全面进入。现在大概有住宅项目40余个、万象系商业商业项目达25座、在建及在营写字楼项目达21个。在城市更新领域，落地项目数十个，跟进项目可开发面积逾万平方米。这里面很多项目单独拎出来，在当地城市都会是现象级的产品。
以深圳为例，除了原来已经影响全国的华润罗湖万象城、大冲华润城、华润深圳湾项目之外，华润置地还有总体量超万平米的湖贝综合体项目、要打造成“湾区之星”的深圳湾文化广场项目、以及罗湖新型都会综合体笋岗中心等新项目。
在广州，华润置地将在黄埔区投资千亿，建设“粤港澳大湾区总部”。
在东莞，华润进驻占地2.14平方公里的东莞国际商务区。
这些项目，对区域乃至城市都将会产生巨大影响。展望华南乃至全国，尚无一家房企可以做到华润置地这样。而这个背后展示的，我认为是：华润置地经过16年的积淀，其独特的开发模式已经成熟并强大起来，以至于可以对外复制。
2华润置地的“护城河”
华润置地是什么？
并非那么简单就可以描述清楚。
曾有段时间，地产界很青睐具备“片区综合开发”、“复合地产”能力的开发商，他们通过对整片城市区域进行综合统筹与开发运营，最终不但通过住宅、商业开发获得了持续回报，更是大幅改善了所在城区的环境品质，从而具备了独特的开发能力。
但成片开发的模式，存在一个明显缺点：因为资本投入高昂，企业较多注重利益的兑现，却弱化了对城市公共利益的持续维护，最终导致区域整体价值逐渐下滑。无论是在深圳，还是在其它城市，类似的案例都在慢慢的出现。
华润置地与过往我们所常见的“成片开发”不同在于，它的“综合开发”思路展现出对“城市运营”更为深刻的理解——城市先于项目，这是我认为华润置地对比其他开发商最为重要的超越，也是其最终“护城河”的核心所在。
重点可总结为以下特色：
1、城市公共利益优先（优先保证城市公共利益，这是华润置地综合开发的最大特征）。
华润置地在重大项目中，会优先注重整体区域的规划营造而非项目单体的开发兑现，展现出与城市共荣、互为促进的意愿。比如在有些综合体项目中，我们常见到把卖掉住宅先于打造商业氛围，商业配套变为了住宅销售的卖点。但在华润罗湖万象城的开发中，万象城、华润大厦是最先落成的，等到商业氛围成熟，才开始销售住宅幸福里。
这个特征，更突出地体现在深圳湾综合体开发中。华润置地从8年便以代建托管的形式运营“春茧”，随后在年接手整个后海片区2.26平方公里的统筹规划，前后先后建成及代建了春笋、木棉花酒店、深圳湾万象城、人才公园、深圳湾学校等等。如今更是接手长约数公里、接近纯公共项目的深圳湾文化广场，前后数年几乎是以一己之力将整个后海的城市面貌完全改观。
优先确立城市公共利益价值，不忙于变现，而寻求在开发中做大价值、共同提升，是华润置地在操盘大型综合体乃至成片公共区域运营的最大特征。
2、注重各类业态的完善协同，商业、办公、酒店等互为犄角，而非全部让位给快速变现的住宅开发规模（这是和很多过往“成片开发”的鲜明不同之处）。
华润置地旗下的“都市综合体”，乃是全链条的综合体，更有希望成为“城中之城”。在罗湖万象城、深圳湾综合体以及未来的湖贝项目中，更多展现的是整个区域的公共建设，酒店、商业以及办公就业的业态设计更为完善，住宅业态只是不占主流的一部分。各个链条之间互为支撑，打造出真正的“混业混居”的生活样板，旗下的那些项目一旦落成，反而更有希望成为城市新的商业及文化中心。
3、注重非住宅物业的自持与统一管理，商业、办公楼持续运营能力出色，产品品质把控能力强。
华润置地旗下商业、办公楼、高端酒店的自持比重极高，尤其是万象城商业体，几乎全周期自持。在中国房地产“快周转”模式独大的数年里，这样的操作要求开发商具备非常雄厚的资金实力，也要具备非常出色的多业态产品把控能力，以及优秀的持续运营能力。
在过往数年的大浪淘沙中，大部分开发商都因为多重因素，最终没能培养起这样的全业态操盘能力，华润置地可以说是其中非常少见的一个。无论是产品品质，还是长期自持的坚持，以及大面积的持续运营，都做到了非常可观的平衡。以至于到今天为止，它成了内地唯一一家租金收入破百亿的地产商，万象城更是长达15年位列全中国租金收入排行榜的前五。这些，是其综合能力的最好展现。
4、对区域城市功能的完善提升能力、对周边土地的升值拉动能力，更为显著。
基于以上的这些因素，华润置地已开发以及正在开发的大型综合体项目，都无一例外的体现出了更为良好的城市公共价值。因此，相比于很多类似的综合体，华润置地的开发模式展现出了更大的提升——其所在区域的城市功能得到显著完善、城市品质得到显著提升、周边土地及物业价值出现显著重估。
比如以下面的华润城为例，过往多年，这片区域的住宅物业价值，大概已经翻了4倍。
以上，我们可以将华润置地的模式，简单总结为：“造地段”的能力。
造地段，是华润置地最宽的“护城河”。
3新样板：深圳湾文化广场、罗湖笋岗中心
这里，重点讲一讲今年大家