前言：12月的阜阳喜事连连——融入长三角经济版图，进入高铁时代，阜阳迎来了重大的历史机遇。未来3年，城南新区将打造建筑面积超过万平方米的环双清湾中央商务区。
在这样的背景下，华润置地阜阳中心于年12月7日举办了“远见世界润泽未来”米双子塔地标价值发布会，记者采访了华润置地阜阳润置公司的负责人戴世祥，让我们一起听听他作为房地产业资深人士对城市未来发展、不动产投资的见解，与我们共同解构双子塔地标背后的价值生成逻辑。
一、“融入长三角高铁全覆盖”下的城市命题
记者：戴总，您好！前几天国家正式发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，从地产从业者的角度，您认为这对阜阳的未来发展有什么影响？
戴世祥：我们工作生活的阜阳在12月份喜事连连，迎来“融入长三角，高铁全覆盖”的重大历史机遇。省委宣传部一位领导在12月3日写了一篇关于“长三角一体化”的一篇文章，有几句这样说，“一体化不是一样化，后发的安徽不怕起步晚、就怕起点低，不怕体量小、就怕体质差，不怕干不好、就怕没学好，要注重发挥好比较优势”。对阜阳来说更是如此！在城市当中，人口是经济和楼市的基本盘——人是生产者，也是消费者，影响城市的不只是人口总量，还有人口结构，这一点对阜阳特别重要。阜阳正处在快速城市化的阶段，年全市的城市化率是43.3%，而全省的平均值是54.7%，合肥的是75%，马鞍山的也已经达到68%，阜阳在全省人口城市化率却远远落后。这个指标透视出的是什么？我个人理解，是阜阳发展的迫切性，是阜阳巨大的城市化空间以及由这个空间带来的商业机遇和投资机会。12月1日起，阜阳正式进入高铁时代，而且将很快实现“空铁直通”模式，很快会建设机场与高铁西站的地下人行通道，实现“零换乘”无缝对接，就像上海虹桥那样，非常先进。
高铁将驱动阜阳驶入发展的快车道，高铁将成为阜阳发展的*金旅游线、人才运输线、产业承接线，最终将引领阜阳城市价值嬗变——变的是啥？变的是大家的生活半径、变的是企业和商家的投资半径、变的是人员结构、变的是城市的地位和生活品味。
二、不动产“价值树”的逻辑拆解
记者：我知道您在本次米双塔地标发布会上，详细的阐述了您关于不动产价值，特别是超高层地标价值生成逻辑的见解，您能再详细的解释下这个逻辑框架吗？
戴世祥：好的。解析不动产价值生成逻辑的前提是首先要明确不动产的本质是什么。我认为就是使用价值、投资价值。使用价值是满足人的需要。投资价值，就是要有风险可控的回报、资产持续增值。在不动产中，还有一类特殊的形态，叫超高层地标，它的价值跟一般的不动产又有些不同。首先它具有不动产的本质价值，也就是使用价值+投资价值，其次它还有一种城市价值，就是说引领城市提升，这个提升是综合的，城市形象提升、带来不一样的商业模式、优化城市功能配置、引入新的优质企业、带来产业集聚、扩大就业等等。我们的米双子塔就属于这一种。我请同事帮我画了这样一棵“价值树”的图，可以更清晰的说明地标价值的生成逻辑。城市是这个价值树的根，品牌和区域是它的树干，综合体、产品力、运营是它的枝干，自用价值、投资价值、城市价值是这个树结的果子。
记者：我们首先来聊聊这个树干的问题，品牌和区域在这个价值树中是如何发挥作用的？
戴世祥：大部分地产品牌对同样一个新城市投资评估、进入机会判断上都会有些差异，在投资区域、项目实体选择上更会有很大的不同。有的选择快周转，有的选择综合体深耕。我们华润置地大多选择的是后者，我们希望通过我们的资本力量、专业力量能够推动区域和城市的升级，构建出不一样的生活方式，再通过我们的持续运营，激发这个价值系统的活力、生命力，达到与城市共成长的状态。
我们在合肥已经开发了20个项目，有三个超高层写字楼，目前合肥已建成的第一高度米也是我们在保持着，12月19日我们这个高塔的君悦酒店将要开业，是全省最高的酒店，大堂在40层，离地面米，中餐厅在41层，最高的客房是55层。我们在合肥也已经开业了三家购物中心，万象城、万象汇、五彩城。我们一旦进入某个城市一定会继续深耕，过去在合肥是这样，未来在阜阳亦是如此。而且我们阜阳中心也有高档酒店，与双塔形成商务价值组合，就跟西塔隔了一条小路，它的大堂也是空中大堂。
刚才已经说过不同的开发商对区域、对项目的选择会有不同，这是大家基于自身的商业模式所作出的生意选择。我们就坚定的看好城南新区的发展，特别是从领先城市的发展轨迹来看，我们就更加有信心。对比合肥的*务文化新区，两个新区在发展模式、路径上极其相似，而后者已成为全市无可比拟的城市价值高地，国际友人最喜欢的生活居住地。而且，好的开发商和好的区域是互相吸引、互相成就的，而这些，都已经在城南新区实现或即将实现。根据最新的消息，阜阳将制定产业发展规划、招商优惠*策，围绕米双子塔，用3年时间打造总建筑面积约万平米的双清湾中央商务区，形成科技研发、创意创新、金融商务、大数据互联网基地等现代服务业集群。
记者：您说综合体、产品力、运营是这个价值树的三个枝干，那么综合体跟综合体之间到底有什么不同？
戴世祥：综合体的定义不需要再做解释，我重点想说下综合体与综合体有何不同？就像交响乐一样，它是由大型管弦乐队演奏的，弦乐组、木管组、铜管组、打击乐组，分工明确，音乐内涵深刻、格调庄重，有严谨的结构和表现手段，通过乐队指挥能给听众带来好的音乐意境和想象空间。综合体很像创作、演奏周期有40年的这么一场交响乐，系统性非常强，而开发商就是综合体的指挥，选什么样的曲子，是传统的还是现代的，找什么级别的演奏家，目标成本上怎么平衡、优化，以往的开发经验怎么在新项目上应用，还有，至为重要的，谁来运营？怎么运营。而综合体开发当中最经常出现的一个问题是出于现金流的考虑分期开发、业态间隔期太长，很多一般的综合体都是先通过住宅卖了钱再滚动到公建的开发，慢慢干，这就相当于交响乐中先吹个笛子、再拉个小提琴，那就不叫交响乐了，而且随着开发周期的延长，项目的资金风险、建设风险都会逐渐加大……我们的阜阳中心项目，充分考虑到综合体的时间价值，使用的是大资金投入、大体量建设的开发模式，双子塔、新闻大厦、万象里商业、木棉花酒店、滨水美宅都在大范围施工，总开工面积已经超过万平米，我们的公建部分都是比住宅提前开工的。我们合作共建的清河路一小万象分校在我们地块红线之外，明年正式开工。就是想把“阜阳中心”这样一个大部头的交响乐更快、更好的带给我们的业主和这座城市。
记者：超高层是综合体中的常客，在我们看来，很多摩天大楼在长相打扮上各有千秋，从效果图上看起来都很漂亮，超高层现在的产品设计特点和趋势是什么？
戴世祥：打个比喻，做超高层有点像做高档西服，正式、有很强的商务范，讲究板型、面料、剪裁、辅料和细节。一般来说，全毛衬的都是好西服，手工活多的通常是好西服，有大牌面料标的通常是好西服，纽扣等辅料用的好通常是好西服，细节周到的通常是好西服、超过30年的大品牌做的通常是好西服。我们做米双子塔就找了一个非常好的品牌和师傅，一家主攻超高层建筑的建筑事务所，美国GP，这是现代主义建筑鼻祖密斯·凡德罗在年创立的公司。
有一个功能为主的简洁平面，包括交通核布局、干净简洁、高科技的外立面……我们的米双子塔传承的也是密斯风格的这些精髓。我们单塔配了23部电梯，顶层米54秒直达，还有三大堂设计，很少有开发商愿以牺牲大量的商业货值来做三个大堂，为了保证各分区的相互独立、互不干扰，我们甘愿做出这种牺牲。
我们的双子塔按照“商业往来地、时尚居住地、创意发生地、甲级商务领地、塔尖企业专属地”的产品愿景竖向分为五个分区，1区是三大堂+垂直商业，2区是平层SOHO，3区是挑高创意空间，4区是超高办公，5区是云端办公，特别强调的是，我们5区的云端办公只针对整层以上的优质机构客户租售。你就像上海中心，多米的楼，9个垂直分区，每一个都有自己的空中大厅和中庭，空中大厅的每一层都将建有自己的零售店和餐馆，成为一个垂直商业区，朵云书院这个号称“离天空最近的书店”，就开在这个楼的第52层，米的高空。城市向上，生活向上！
记者：那是不是可以这样理解，在三个枝干当中，综合体和产品力依然属于硬件的部分，而运营相当于是个软件，是这样吗？
戴世祥：您理解的很准确哈。运营是综合体开发当中非常重要但又经常被外界忽视的一个能力。运营的作用就是要持续提升物业价值。在前期运营中，你要具备充分的设计前介能力，具备大客户的招商引入能力，拔升物业形象，带动圈层聚合、租金增长、资产升值。在后期的持续运营中，你要先做好物业管理这个基本动作，这个还是有很强的专业门槛的，我们这个米双子塔将由合肥米华润大厦物业管理团队来管理。此外还得做好自选动作，我们华润置地在商务方面的自选动作就是Officeasy体系，从“资产管理、智慧、健康、文化”四个维度为客户提供全面资产管理及标准化的整体运营服务。
记者：您说使用价值、投资价值、城市价值是这棵价值树结出的三个果子，这三个果子的成分到底是什么？怎么样判断果子品质的好坏呢？
戴世祥：先说使用价值吧，这个比较容易说明白。可分成三个层次。首先是单体内：空间（包括大堂、电梯厅、公共走道、室内空间的建筑设计）；效率（包括机电配置、人流管理、应急管理等）；品质（包括设计品质、材料品质、营造工艺、物业维保、服务品质等）；品味（包括建筑美学、装修美学、人员圈层等）；配套（包括健身、简餐、书店、休闲、培训等综合服务）。其次是综合体内，比如酒店、购物中心、学校等。再次是城市内，比如机场、高铁交通，文化、景观、休闲、体育等。大多是物理层面的东西，只是把点列出来供大家参考，不再赘述。
投资价值方面我建议重点从五个指标来理解和评价。第一个是风险指标，很多人做投资都是先看回报，我觉得恰恰相反，要先看风险，要低风险或不存在明显的重大风险事项，很多P2P爆雷、股票暴跌都是被高额回报诱惑、不